Análisis del mercado inmobiliario en 2022 y previsiones para 2023.
Evolución de la compraventa de vivienda
La agenda del mercado de compraventa en 2023 estará fijada en la financiación y será el centro del debate sectorial, mediático y posiblemente político. La subida de tipos del BCE, que encadena tres fuertes subidas consecutivas, el rápido encarecimiento que ha sufrido el euríbor, el coste de financiación de los bancos a largo plazo en los últimos meses y su impacto entre los nuevos y antiguos hipotecados tendrá una influencia decisiva en el comportamiento del sector durante el año que viene.
- Para 2023, estimamos una caída del volumen de transacciones hipotecarias para compra de vivienda respecto a este año, aunque seguramente sigamos viendo un fuerte dinamismo en el cambio de hipotecas variables a fijas (vía subrogación o cancelación y apertura de un nuevo préstamo), lo cual amortiguará el impacto. Y aunque las condiciones de las hipotecas fijas se han encarecido mucho, han irrumpido con fuerza las hipotecas mixtas, con condiciones más ventajosas y que están ganando terreno y creemos seguirán siendo una de las mejores alternativas para los consumidores durante el año que viene.
- Donde el cambio será más notable es en el número de compraventas de viviendas que se cerrarán en 2023, donde posiblemente veamos una reducción del número de operaciones a nivel nacional y un estancamiento en los mercados más dinámicos. 2022 ha sido el mejor año en lo que a compraventas se refiere desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y acabará con más de 600.000 viviendas vendidas. En 2023 el sector comenzará a volver al entorno de las 500.000 viviendas vendidas al año.
- La oferta disponible de viviendas en venta en el mercado se estabilizará, tras caer un 7% en 2022. Los compradores volverán a tener opciones entre las que elegir. No será un proceso homogéneo y las zonas con menos demanda lo notarán antes y con más fuerza.
- Los precios no han crecido con fuerza en 2022. Aunque en los últimos meses se ha notado cierto enfriamiento en los grandes mercados, acabarán en positivo en casi todos. Parece poco probable que asistamos a caídas de precio generalizadas en los grandes mercados durante los próximos meses, probablemente, los precios se enfriarán y tomarán una senda estable.
Mercado de alquiler
Aunque las medidas que se toman desde el gobierno parecen ir encaminadas a contener el precio de las rentas, el factor que marcará la evolución del mercado del alquiler durante 2023 será sin duda la falta de oferta disponible.
- El stock de vivienda en alquiler no ha dejado de disminuir desde el fin de la pandemia. En el último año, la oferta se ha reducido un 25% en España, con porcentajes superiores en los mercados más dinámicos. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta de vivienda se va drenando sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos.
- Los motivos a esta falta de reposición los encontramos principalmente en la inseguridad. Por un lado la dificultad para recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago u ocupación. Por otro lado la inseguridad jurídica que provocan todas las medidas que se toman o se anuncian desde los gobiernos autonómicos y el gobierno central que, lejos de favorecer la aparición de nuevo producto en el mercado, contribuyen a su desaparición: muchos propietarios, una vez terminados los contratos de arrendamiento, deciden sacar sus viviendas del mercado y ponerlas en venta.
- La actual incertidumbre económica que atravesamos podría retrasar de alguna manera la toma de decisiones por parte de los potenciales inquilinos, lo que prolongaría la permanencia de las viviendas en el mercado.
- El paulatino estrechamiento de la oferta ha provocado tensiones en los precios en los principales mercados. Sin políticas que fomenten la aparición de nuevo producto en el mercado, los precios podrían estar abocados a seguir subiendo, dificultando aún más el acceso a la vivienda a los colectivos que más lo necesitan. Sin embargo, el actual nivel de precios junto a la inflación merma las posibilidades de pago de los inquilinos, lo que podría congelar los precios de los alquileres en algunas zonas.
- La escasez de vivienda dificulta el acceso a la vivienda a las familias más desfavorecidas y a nuevos colectivos sin problemas económicos, pero que ofrecen una menor seguridad a los propietarios, como autónomos o personas solas. En muchos mercados se normalizarán los procesos de ‘casting’.
- El incremento de los precios tiene un efecto directo en las rentas de las familias. El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar el alquiler de una vivienda se incrementó en todas las provincias al pasar del 26,4% del año pasado al 29,4% de este. Un total de ocho capitales exigen un esfuerzo superior al tercio de los ingresos para pagar el alquiler.